房屋业主违约导致高额赔偿
案情概述：
2015年7月，购房者陈某与售房者李某在房地产经纪公司的撮合下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》以下简称房屋买卖合同)。房屋买卖合同约定李某将其名下的××房屋出售给陈某。房屋买卖合同签订后，陈某向李某支付购房定金6万元，并向房地产经纪公司交纳了居间服务费等费用。房屋买卖合同履行期间，李某以其出售的房屋为央产房不能上市为由要求解约，遭陈某拒绝。李某随即发出催款函要求陈某支付首付款60万元。陈某则认为，应当先确定房屋是否可以交易再讨论支付房款的问题，因而拒绝付款。李某当即以迟延履行付款义务为由通知陈某解除合同，随后便拒绝陈某的任何沟通协商。2015年11月，陈某将李某起诉至法院，请求法院判令李某继续履行合同，并支付违约金。法院经调查后作出判决，对陈某诉讼请求不予支持，判决驳回陈某起诉。陈某不服，再次提起上诉。2018年，二审法院认为，陈某与李某签订的房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方本应依约履行。根据查明的事实，陈某与李某就涉案央产房所签的房屋买卖合同之所以未能继续履行，系李某对其所售房屋性质未能做出全面的了解，其亦未能克服自身困难按相关规定办理房屋上市手续所致。基于上述事实，李某的行为已构成根本违约，李某为违约方应就其违约行为承担相应的违约责任。故法院对陈某要求解除合同、返还定金，并要求李某支付违约金及合理实际损失的诉讼请求给予了肯定。法院根据双方在合同履行过程中的行为及陈某交纳购房款的数额，参照鉴定单位对房屋出具的鉴定估价，对李某应赔偿的损失数额进行了酌情认定，最后判决李某返还陈某的定金6万元，向陈某支付违约金61万元，赔偿陈某的损失50万元。
法律点
合同签订后，各方均应当按照约定履行合同义务，不可轻易违约。恰当全面地履行合同义务是合同履行的一项基本原则，除各方另有约定或出现可以解除合同的法定情形外，任何一方均无权解除合同。因此，合同订立后，一方拒绝履行的，另一方要求继续履行的，合同应当继续履行。对于确实不能继续履行的，违约方应当赔偿因其违约行为而给守约方造成的损失，该损失不仅包括直接损失，还包括预期可得利益的损失。法律上明确规定了违约赔偿责任及范围，就是为了均衡各方当事人的利益，鼓励当事人诚信守约，不能使不诚信、违约的一方当事人因违约行为而获益。当然，该损失应当是违约方在订立合同时可预见损失，对于违约方在签订合同时不可能预见的部分，法院不予支持。同时，在一方违约导致合同不能继续履行的情况下，守约方有义务防止损失扩大，否则应在损失认定时扣减相应数额。前述法律规定有利于限制违约风险赔偿责任的无限扩大。(案例中的当事人和公司均为化名)
如何防范二手房交易风险？
二手房交易涉及多方、交易时间长、流程多、房屋性质复杂，但在绝大多数交易中的各方当事人并不具备相关的专业能力，因此，委托房地产中介机构提供房屋交易的居间及代理服务就成了大多数售房者及购房者的选择。作为专业的房屋交易服务机构，其对交易负有必要的审查义务。但在司法实践中，房地产中介机构往往忽视或并未全面履行该义务，致纠纷频繁发生。本文就二手房交易风险及如何防范，简述如下。
房产中介机构故意或过失导致的
交易风险及防范策略
房产中介机构不合法、不合规服务导致的交易风险的主要表现为以下六点：一是利用文字陷阱减少自己的义务及责任。比如,通过自制格式合同条款，在补充协议中增加霸王条款，对合同示范文本内容进行不合理的删改等。二是骗取客户信任获取委托书，或假冒房主签署无效协议。三是随意收取、扣留、挪用押金、定金、房款，甚至直接卷款潜逃。四是以“合理避税”名义，劝说双方当事人采取签订阴阳合同、“假结婚”“假离婚”等方式逃避缴纳税费。五是不明示收费项目和收费标准，或在交易进程中另行提出强制收费的要求。六是“一手托两家”，从中赚差价。针对上述风险,购房者应该做到以下六点。
01在进行房屋交易时，购房者应选择具有良好声誉、正规的房产中介机构，并要求查看中介机构、中介代理人的相应资质。如已选择好房产中介机构，在正式委托其提供居间服务或者代理服务时，购房者应与该房产中介机构签署正式的居间合同、委托代理合同、委托代理协议等。合同及协议等文件上应当清楚地列明授权事项、代理方式、报酬、期限、权限等内容，特别要注意保留与其签署的各类合同、协议等文件的原件。
02购房者一定要实地看房并与售房者见面以了解真实情况，并通过其他途径了解、核实拟购房产的权属状况。不要轻信房产中介机构的口头承诺，对于交易过程中各方当事人达成的约定，均应当及时签署书面文件进行确认。
03购房者应该要求交易各方亲自签署房屋买卖合同等文件。在交易中，购房者可主动要求售房者出示相关的身份证件、权属凭证、购房资格等。房屋为共有财产的，共有人也应到场，并签署相关文件。对于不能到场的当事人，应要求其出具经公证的委托书，由受托人在委托权限内代委托人行使权利义务。
04如需向售房者交纳订金或购房款，可采用下列方式降低资金风险。购房款的交付，首选方式是通过银行进行资金监管。交易双方可在银行设立资金共管账户，约定银行解除账户资金监管的条件。这样可以有效防止房地产中介机构挪用资金，也保障了交易双方资金的安全性。如双方约定购房款直接支付给售房者的，购房者应通过银行转账的方式付款，款项支付当日购房者应要求售房者出具收据。当约定购房款项支付给售房者以外的第三人时，应审查第三人是否持有售房者的委托授权书。该委托书应当经过公证，购房者认可后应留存原件。
05对于出售房屋存在银行贷款的情况。在现实生活中，售房者常与购房者约定，要求购房者先支付大部分房款用于清偿贷款。遇到这种情形时，购房者应确保售房者的确将其支付的购房款用于了还款。因此，在实际操作中，购房者可以要求售房者提前预约还款，在还款当日支付房款并保管还款账户，及时确认还款是否成功。房屋解除抵押后，购房者也应及时敦促售房者办理相关的房屋过户手续，并在多环节进行监控以降低风险。购房者还应注意保留相关凭证原件，包括但不限于原购房合同及发票、房屋所有权证、他项权证(在他项权利登记后,由不动产登记中部门核发、由抵押权人持有的权利证书)、还款凭证、解抵押文件等。
06交易各方当事人应杜绝通过签署“阴阳合同”“假离婚”“假结婚”的行为，来获取购房资格或享受相关税收优惠政策。上述行为，都是规避国家税收制度及法律监管的违法行为，将会给交易各方带来重大风险。尤其是采取了“假离婚“假结婚”的购房者，这种行为对社会伦理道德造成的负面影响及给其家庭带来的伤害是金钱无法弥补的。
房屋或买卖双方自身存在的问题导致的
交易风险及防范策略
房屋或买卖双方自身存在的问题可能导致的交易风险主要有：房屋权属状况不清晰，房屋的性质属于不能上市或限制上市交易的房屋，一房多卖，购房者没有相应的购房资质，房屋买卖合同未作约定或约定内容不明引起的争议。针对房屋自身存在的问题导致的交易风险，购房者可以通过对房屋进行核查及对房屋买卖合同内容进行细化约定来降低风险，风险防范措施主要有以下四个方面。
第一个方面，查明拟购房屋的产权性质、权属情况、现状等。就北京市而言，目前市场上的房屋有商品房、房改房、回迁房、经济适用房、央产房、福利分房、使用权房等多种产权性质的房屋。因此，购买前一定要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，出售是否受到限制。同时，要确认房屋是否有抵押、扣押、查封或冻结的情况：了解房屋的真实所有权人，以防冒名交易。核实房屋上述情况的最好办法是前往房屋的所辖登记机关验证所购房屋产权的来源、产权记录，核实房屋信息的可靠性和准确性。此外，购房者还需要审查该房屋是否处于出租状态，是否设定居住权等权利。若存在这些情况，购房者在购买前需先解决优先购买权及房屋腾退等问题。如果购房者的购房目的是解决其子女的上学问题，购房者需要注意查询当地教育主管部门公布的学区范围，同时了解拟购房屋是否使用过就学指标，如在北京市，原则上一套房屋在一定期限内只能解决一个孩子的上学问题。与邻里和谐共处也十分重要，购房者应当询问售房者，邻里之间是否有纠纷矛盾，所售房屋内是否发生过不利于居住的事情。第二个方面，在践中确有售房者刻意隐瞒情况，与多个购房者签订买卖合同，收取购房款后消失的问题。为了防止一房多卖，购房者要及时办理相关房屋买卖合同的备案登记，并尽快办理过户手续。第三个方面，目前很多城市对于出售的房屋及购买资格进行了限定。购房者应当在合同订立前，办理好相应的核查、申请等手续，确保自身符合相关监管要求，能够履行合同。第四个方面，签署合同时，买卖双方应对房屋买卖合同内容进行明确约定。具体来说，购房者需要注意以下六点。
一是购房者需确认房屋优先购买权人均放弃优先购买。因共有人、同一家庭成员、承租人均有优先权，所以在买房前要取得优先购买权人的书面放弃文件。
二是合同价款中应约定总价款、付款方式、付款条件等。购房者在采用银行贷款支付房款时，交易双方均应考虑到未能取得贷款的情况下，如何支付房款的问题。在实践中，曾出现过购房者的贷款申请未能获得批准，购房者以双方约定用银行贷款支付购房款为由，再次向其他银行申请贷款，致使售房者迟迟未能得到全部房款的情况，由此产生纠纷。为避免产生此类纠纷，双方可以提前约定，贷款未获批准后的某个期限内，一次付清房款：逾期多少日后，售房者有权单方解除合同,扣除定金后退回购房者实际已支付的房款。
正常情况下，房产过户且实际交付后，购房者才应该付清全部房款。未完成过户及交付事宜前，售房者应根据情况暂扣部分房款，并在房屋买卖合同中注明暂扣房款的具体金额、支付条件等。
三是明确转让房屋涉及个人所得税、契税、印花税等税费的缴纳人。购房者应考虑在过户交易过程中如因房屋性质、政策调整等因素，需要补缴或新产生、增加的税费如何分摊等情况，并提前与售房者作出明确约定。
四是合同中应当明确房屋附属物的归属，比如：列明随屋赠送的物品清单，约定水、电、物业等的交接，并明确办理房屋过户时相互配合与协调等问题。
五是注意违约责任的约定。合同中应当明确哪些是违约情形，违约责任如何承担，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，免责条款等。
六是交易双方应在合同中确认并就房屋地址上落户的户口迁出事项进行约定。很多购房者往往忽视购置房屋地址上户籍迁移的问题，因此要特别关注购置房屋的城市户籍迁移的相关规定，并据此设定合同条款。
房屋交付的其他注意事项
购买房屋并办理过户手续后，还有一项重要的工作需要购房者注意，即实际交付房屋。在实践中，很多购房者在交付房屋时往往忽略细节，这容易给今后的入住及生活带来麻烦。交付房屋时，购房者应注意做到六点：第一，现场检查房屋室内设施是否完好，是否处于正常状态。第二，注意结清水、电、燃气、电话、供暖、物业费等与房屋有关的日常生活费用。第三，对于旧式查表制的水、电、燃气一定要核对最后缴费情况，留存缴费单据并与现有数据进行核算，检查是否有未交费或拖欠费用的情况。第四，如房屋的水、电、燃气费等是使用卡式预购式的，购房者应注意向售房者索要相关的水、电、燃气卡等。除此之外，关于电话、供暖、物业费等费用，购房者一定要向相关收费机构核实是否有欠费情况并留存好最后一期缴费单据。第五，房屋交付后，购房者应立即更换门锁。第六，人住后，购房者应及时与物业公司、供暖企业签订新的物业管理服务公约及供暖协议等。
（本文全部摘自《法律与生活》第19期，图片均来源于网络）
欢迎扫码关注
