惊现白蚁

No.1 案例

新购买的二手房还没交付却惊现白蚁

　　2021年5月,小王通过某房屋中介得知老李有一套二手房屋正在出售。随后,通过该房屋中介的对接,双方于2021年5月18日约见商谈。当天,双方沟通顺利并签署了一份房屋买卖合同。签约成功后,小王按照合同约定向老李交付了5万元购房定金,并向房屋中介交付5万元税费和中介费。2021年5月29日,小王意外发现自己刚购买的二手房的屋内存在白蚁。他立刻通过房屋中介联系老李,但老李一直未予明确答复。无奈之下,小王只得自行委托某白蚁防治所对房屋内的白蚁进行防治,并因此支付了服务费4200元。既然已经决定购买此房屋,小王担心白蚁可能会导致房屋结构及墙体存在隐患,便想让老李赔偿自己的损失。基于此,2021年6月7日小王将老李起诉至法院要求其赔偿相关费用,并承担合同约定的违约责任。6月16日,小王和老李在房屋中介的调和下先签订了存量房买卖合同并办理房屋过户手续。存量房买卖合同载明卖方收齐房款当天为房屋交付时间,并载明房屋按现状授予小王,小王是在认真勘察并了解房屋现状后自愿购买该房产的。小王在签订存量房买卖合同当天就向老李交付剩余的房款85万元。7月6日,小王顺利取得了涉案房屋的房屋产权证。2021年7月14日,法院对小王起诉老李的案件进行了公开开庭审理,最终判决被告老李向原告小王支付为防治白蚁而垫付的4200元及律师费1000元。

法官有话说

法律点

　　本案是因为买卖二手房屋的质量问题而引起的纠纷。原告、被告自愿签订房屋买卖合同和存量房买卖合同,合同并未违反法律法规的强制性规定。合同条款合法有效,受法律保护,买卖双方均应恪守合同约定的权利义务。根据双方自愿签订的存量房买卖合同约定,以及原告、被告的自述,双方均认可房屋的交付时间为2021年6月16日。根据《民法典》及相关法律的规定,在标的物交付前,标的物损毁、灭失、折价的风险应由出卖人承担。本案中,原告作为买受人,在知道自己订购的房屋存在白蚁后,自行委托白蚁防治所对涉案房屋进行白蚁防治是一种自救行为,且防止了交易损失的扩大。原告的行为合法合理,故其要求被告立即支付为涉案房屋防治白蚁而垫付的4200元没有任何不当。

No.2 案例

先签了买房合同却被他人抢先登记

　　2012年3月11日,吴阿姨通过某经纪公司居间介绍与小静签订了北京市房屋买卖合同,合同约定出售的910号房屋的房产成交价格为49万元。2012年3月13日,吴阿姨按照合同的约定向小静支付了购房款40万元,小静也如约将房屋钥匙交付给吴阿姨并协助其与物业公司签订了物业服务协议。2012年3月24日,吴阿姨又向小静支付了购房款7万元,合同约定余款2万元于小静的房屋产权证下发后双方办理产权过户当日支付。2013年7月,经纪公司告诉吴阿姨,小静已于2013年6月取得了该房屋的产权证。吴阿姨随后开始着手准备办理产权过户手续。没想到,当吴阿姨及经纪公司多次找到小静催促其办理房屋的产权过户手续时,小静却一直拖延,拒绝办理过户手续。2013年8月23日,吴阿姨向法院起诉要求小静立即配合办理910号房屋的产权过户手续。这一起诉,吴阿姨才知道原来小静一直不肯办理过户手续的背后有着其他隐情。原来在2013年1月10日,小静与另外一个购房者小郑又签订了一份房屋买卖合同,合同约定出售的房屋同样为910号房屋,且该房产成交价格为70万元整。当日,小静出具收条称,收到小郑支付的购房定金5万元。2013年1月13日,小静收到案外人打款40万元并出具收条称,收到小郑支付的购房首付款45万元。2013年7月4日,小静与小郑签订存量房屋买卖合同。签订该合同当日,小静与小郑办理了房屋所有权转移登记手续,小郑随即取得910号房屋产权证书。得知这些情况的吴阿姨非常生气,以小静、小郑及涉案房屋二次买卖的中介经纪公司为被告再次向法院提起诉讼。请求法院确认小静和小郑签署的买卖910号房屋的存量房屋买卖合同、房屋买卖合同等所有相关合同均无效。一审法院经审理后确认两份合同无效,被告不服一审判决提起上诉。最终,二审法院判决维持原判。

法官有话说

法律点

　　根据《合同法》（现已失效)第52条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益…”(本案发生于《民法典》施行之前,《民法典》第154条规定:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”)值得注意的是,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条规定:“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。”根据上述指导意见,已经办理过转移登记手续的买房人的权利优先,但是该条文适用的前提是办理过转移登记手续的买房人所签订的房屋买卖合同为有效合同。

（本文全部摘自《法律与生活》第19期，图片内容均来自网络）

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